房地产市场现回暖信号健康房企迎发展窗口期
来源:时代周报作者:刘婷
2022年还剩不到100天，房企开启年终比拼，一场综合实力的比拼悄然拉开帷幕。
房企之间的竞争在土地市场最为激烈。随着第三批集中供地在各地陆续展开，逆市拿地的企业赢得了低价布局的机会。中海在京、法华、沪、龙湖的布局投入超过100亿元，买地超过51亿元，成为第三轮土地拍卖的主力军...在房地产下行周期依然保持发展步伐的企业，用行动证明了自己的战略决心。成都IDC机房托管
现在的市场是考验产品实力的时候了。房产多选择人民币，买家是用真金白银在为好产品买单。
今年前8个月，万科、保利发展等企业销售额超过2000亿元，华润置地、龙湖集团、招商蛇口销售额均超过1000亿元。种种迹象表明，拥有硬核产品力的企业在下行周期中获得了更多的信任票。
同时，销售的改善为企业的良性循环奠定基础，在下行周期中稳定基础市场的企业，走出调整期后也能跑赢市场。
光大证券研究报告指出，随着市场悲观情绪的逐渐恢复，房地产行业的供需将会恢复。近期市场对房地产板块关注度较高，优质龙头房企表现较好。建议关注万科A保利发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产等企业。
许多房地产市场正在回暖。
9月29日，中国人民银行、银监会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市可在2022年底前自主决定维持、降低或取消当地首套新房贷款利率下限。目前首套房贷利率下限为4.1%，这意味着符合条件的地区首套房贷利率下限可以再次下调。
据中国指数研究院监测，今年以来，已有超250个省市优化调整政策超过700次，尤其是4-6月份政策密集出台，7-8月份各地政策出台节奏有所放缓。
传统销售旺季叠加政策利好，房地产市场出现回暖迹象。
中国银河证券成都手机网站制作公司新研究报告显示，9月19日至9月24日，全国商品房成交套数和面积环比增长77%和70%，同比增长47%和49%。财产担保政策继续实施。8月份，房屋竣工面积4800万平方米，环比增长42.5%，同比下降2.49%，降幅较上月改善33.53个百分点。
多个城市楼市成交回暖，导致房企业绩降幅收窄。中国指数研究院发布了2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排名。1-8月，百强房企平均销售金额477.6亿元，同比下降46.2%，降幅比7月收窄1.1个百分点。
与此同时，头部房企市场份额进一步提升，强者恒强的格局已经出现。
以龙湖集团为例。2021年前8个月，龙湖集团销售金额行业排名第13；2022年前8个月，公司进入行业前10名，行业排名成都小程序开发公司。此外，万科、保利发展、中海、华润置地等优质企业前8个月排名均有所上升。
民生证券发布的研究报告认为，当前房地产行业处于政策宽松、销售回暖迹象明显的背景下。优质健康的公司基本面“不会更差”，将受益于竞争结构优化带来的项目净利润率大幅提升。
健康房企获融资加持
今年下半年以来，房地产行业融资环境有所改善。
针对房地产融资难的问题，中央政府已经积极向各部委表态，推动相关问题的解决。今年4月，央行已多次强调，金融机构要区分项目风险和企业集团风险，保持房地产开发贷款平稳有序，努力改善融资环境，缓解企业资金压力。9月29日，央行提出加快使用“担保交付房产”专项贷款，根据需要适当发力，引导商业银行提供配套融资支持，促进房地产市场平稳发展。
在此背景下，房企加速融资，企业信用强的健康房企获得资本认可。
9月30日，国际评级机构穆迪发布评级报告，确认龙湖集团发行人及高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。结合标普、惠誉给出的BBB稳定评级，龙湖集团已连续五年保持境内外机构“充分投资”评级。另有统计显示，目前全国“全投资级”房企仅有中国海外发展、华润置地、万科A、保利发展、中国金茂、越秀集团7家。
9月初，摩根大通的一份研究报告也对国内房企的安全程度进行了分类。摩根大通将国内房地产开发商分为五类，分别是“防御性一类”、“防御性二类”、“幸存者”、“边缘化”和“脱险”房企。“防御型”房企指的是国企开发商，或者国有股、国资背景的房企，以华润置地为代表；“防御二类”房企为信用等级为投资级的开发商，包括万科、龙湖；旭辉与碧桂园、远洋运输集团一起被摩根大通评选为“幸存者”房企；其他2023年违约风险高、债务违约或延期的房企，已分别划入“边缘化”和“脱险”类别。
摩根大通认为，“幸存者”和“边缘化”房企通过配股融资的风险更高。对于流动性顾虑较少的防御性公司，配售有助于改善信用指标，为拿地和并购提供更多空空间。
5安居客房地产研究院分院院长张博对时代周报记者表示，从房企融资来看，目前整体会进一步放松，更有利于优质民企的融资推动。但是，市场的分化和整合仍将继续，同时发生的并购和合作开发项目的数量将继续增加。整体资金也会向优质房企倾斜，市场投资者也会偏好高稳定健康的房企。
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